福州会所设计_福州泰自然养生会所_福州丽都休闲会所

01问题

谁拥有社区礼堂？它归家庭所有吗？还是归开发者所有？

这是一个使很多人困惑的问题。如果凉亭被确认为新村的辅助设施，则应由住户所有；如果它不包含在公共份额中，则它是一个独立实体，应由开发实体拥有。

本文通过一个案例进行了解释。

02裁判文本

审判法院：福州中级人民法院

案例编号：（201 7） Min 01 Min Zhong 4915＃

原因：关于建筑物所有权的争议

聚会信息

上诉人（原审被告）：福州市仓山区徐汇花园家政委员会。

被上诉人（原审中的上诉人）福州万成房地产开发有限公司。

皖城公司二审诉讼请求

1.确认徐汇花园村民会馆的房地产属于万成公司；

2. CIFI产业委员会将CIFI花园村厅归还万城公司；

3. CIFI行业委员会将从2016年6月19日至CIFI行业委员会实际按3000元/月的标准归还展馆之日起补偿万城公司的租金损失；

4.徐汇市工业委员会恢复了大厅的设施和设备；

5.此案的受理费应由CIFI行业委员会承担。

一审法院发现了事实

万城公司是位于福州市仓山区Min江大道81号徐汇花园的开发商。 2004年，与福州市国土资源局签订《福州国有土地使用权转让合同》，取得了南江滨2号保护区规划用地使用权和开发建设权。通过相关程序检查徐汇花园村和新村配套设施。

万成公司在新村转让商品房时，与购买人的房东签订的《商品房买卖合同》的有关附录约定：“商品房所在地房地产项目的有关设施（卖方的财产权属于卖方，不包括在股份中，卖方有权转让，租赁，租赁，抵押等。 。”

万城公司从租户手中收回建筑物后，仍拥有并使用新村厅。

2016年6月19日，CIFI行业委员会致函万城公司，要求新村大厅应在6月24日之前解锁，并由所有居民共享。新村大厅现已向公众开放。

一审法院的感觉

此案的争议焦点是徐汇花园乡村俱乐部是开发商所有还是所有人所有？

首先，根据万城公司提交的建设工程规划许可证和工程竣工初步检查记录表，证明新村公会厅是独立规划的，并在规划批准中单独列出。建筑面积独立于新村居民的商品房。

最高人民法院关于审理房屋所有权纠纷案件中若干法律具体适用问题的解释，第二条规定，建设区内的房屋必须具备下列条件：诸如停车位和档位之类的特定空间，应视为《物权法》。第6章所指的专有部分：[一)在结构上是独立的，可以清楚地区分开；（二)具有独立性，可以专用；（三)可以注册为特定家庭的所有权对象。

因为法律没有明确规定俱乐部会所是否是公共部分，而社区俱乐部是否符合排他性部分的宪法要求，则它是排他性部分，不能包含在公共部分的范围内。

第二，从《中华人民共和国物权法》第二十四条第七款的规定可以看出，在建筑区内，计划用于停车的停车位和车库属于开发商。

基于此推断，除非开发者达成协议，使俱乐部成为新村庄的共同组成部分，否则俱乐部俱乐部不能由所有居民共享。

同样，如果法律确定博物馆由居民共享，那么对居民可能没有好处。

例如，社区礼堂有一个游泳池，游泳池的维护成本非常高。如果允许居民再次分担维修费用，则很可能难以提高，并且俱乐部的​​功能也将丧失。

总而言之，由于万成公司在争议俱乐部合法地构造了产权，原来的权力属于万成公司，与新村的房屋没什么不同。万城公司还同意，会所是其专有部分，因此该会所应属于万城公司。

CIFI行业委员会声称，新村公会堂是家庭所有的，既没有协议也没有法律要求。一审法院不予支持。

此外，根据双方的声明，社区居民曾经驱赶过大厅的使用者，而俱乐部会所也向公众开放福州会所设计福州会所设计，而万成公司也没有提交相关证据证明CIFI行业委员会已经万城公司向徐汇业委员会对相关索偿权的索偿没有事实依据，一审法院也不予支持。

一审法院裁定

根据《中华人民共和国物权法》第十五条，第三十条，第三十三条和第七十四条的规定，最高人民法院关于审理关于区分财产权纠纷的法律的特殊适用的若干问题建筑物所有权的解释最高人民法院关于解释《中华人民共和国民事诉讼法》适用情况的解释第2条，第90条规定：

一、确认，福州市仓山区Min江大道81号徐汇花园社区的会所归万成公司所有；

二、驳回了万成的其他上诉。

案件受理费46800元，其中万成公司承担23540元，CIFI商务委员会承担23260元。

上诉人的投诉

CIFI行业委员会的原告恳求：

1.撤销了二审裁决，判决变更为驳回万成对CIFI行业委员会的诉讼请求或发回重审；

2.本案中的二审和二审诉讼费用由万成公司承担。

事实和原因：

一、原始审判认为该程序违反了规则。

CIFI行业委员会在原审中依法向初审法官发送了《调查取证申请书》，要求法官阅读有关会所所有权，估价的相关证据材料。分摊率的计算以及建筑成本的计算。但是，原审法官既没有依法阅读证据，也没有解释CIFI行业委员会的调查取证申请。

二、原始裁定发现事实不清楚，存在重大遗漏。

首先，原审判决没有确定调查事实部分所涉及建筑物的所有权登记；

第二，原始裁定没有确定所涉及的建筑物是否包含在公共份额中；

第三，初审法官不确定所涉建筑物的建筑成本是否已包括在新村出售商品房的价格中。

三、原始裁决不清楚。

首先，所涉及的建筑物不是“独立提交批准”的。它的所有提交审查均作为徐汇花园村的一部分进行，所涉及的建筑物是独立提交审查还是具有独立结构均不能视为所有权决定。根据；

第二福州会所设计_福州泰自然养生会所_福州丽都休闲会所，原始审判裁定以购买协议附件中有关设施所有权的协议作为判决依据，但未确定该条款是否为标准条款；

第四，所涉及建筑物的维护成本是否仍可以分配与所有权的确定无关。

四、关于所涉建筑物所有权的确定。

首先，应确定财产登记。万城公司没有提供任何财产登记材料来证明纠纷大厅属于他；

其次，应该从共享区域的角度考虑它。如果诉讼俱乐部包含在新的村公共共享中，则可能由家庭共享；

第三，应考虑是否对争议俱乐部进行独立建造，提交审理和独立核算，以及其建造成本是否包括在新村商品房销售的总价格中。如果争议俱乐部没有独立账户，则其建设成本应计入新村。商品住房的总价格成本意味着有争议的俱乐部的建设成本已被平均分配到新村商品房的销售价格中。业主购买房屋时支付的购买价格已经包括有争议的俱乐部的建设成本。全部；

第四，争端大厅的归属应根据其计划用途确定。

在这种情况下，徐汇花园村的《建设规划许可证》明确指出诉讼大厅的性质是“公共支撑建筑物”，而“竣工验收记录表”则表明使用了该大厅。作为“公共建筑”和“建筑工程”。 《消防初步检查意见》指出，会所被定义为“棋牌室”，“健身房”等。以万城公司的购置协议为所有权的依据，也规定了争议会所的目的。 “为社区服务”，即争端俱乐部，是为社区服务的公共建筑，包括棋牌室，棋牌室，体育馆等功能。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，诉讼的“俱乐部”由家庭依法共同拥有。

此外，此案是所有权确认纠纷。作为索赔方，万成公司应提交一整套规划设计，工程建设，成本核算及其他相关材料，以证明其索赔权。但是，在这种情况下，没有发现任何相关证据。万城公司应承担举证的不利法律后果。

五、关于“商品房销售合同”相关条款的有效性。

首先，社区的建筑区域内的房地产所有权不能简单地通过补充条款来确定；

第二，违反了补充条款。此补充条款是买方事先制定的可重复使用的条款，在签署协议时尚未与买方协商。这是一个典型的标准条款。在方法方面，该子句未加粗，也未使用明显的颜色和字体来引起明显的提醒。此格式条款方法违反了《合同法》第39条的规定。从内容的角度来看，作为房屋的购买者，所有者的主要权力是获得房屋和辅助性公共设施的所有权和使用权。即使标准条款的规定排除了房东作为买方的主要权力，根据《第四合同法》第十条的规定，该条款也无效。

第三，如果您不考虑该条款的有效性，则该条款的内容明确指出“相关设施属于卖方，将不会记录在公共份额中”，即是一项协议不计入公众份额。作为卖方的先决条件，万成公司应提供证据证明纠纷的会所没有记录在公共展位上，而万成公司未履行原审中的举证责任。

总而言之，原始裁决发现事实不清楚，推理混乱，程序违反法规。再审法院要求再审法院根据查明的事实撤销原裁定。返回评论。

万城公司回答

原裁定认为事实清楚，适用法律正确，程序合法，CIFI商务委员会的重审要求将依法予以拒绝。

一、万城公司收购诉讼俱乐部的所有权是原始的财产权，注册并不是有效的条件。因此，CIFI行业委员会应明确说明相关建筑物是否有权注册。原告“主要内容”的原因没有法律依据。

根据《中华人民共和国物权法》第三十条，“由于合法修建，房屋拆迁等引起的财产权的建立或者灭灭，应当在实际发生时生效。 ”二审中，万城公司将《国有土地使用权出让合同》，《建设工程规划许可证》，《徐汇花园消防初步检验合格意见》，《工程竣工验收记录表》等证据提交给：证明争议俱乐部已通过一系列程序，例如计划和检查。这是合法的建筑收入。应使用原始的产权购买方式。是否在代理人处注册不会影响产权的效力。

二、万城公司在二审中提供的证据早就足以证明诉讼俱乐部未包含在徐汇花园村的公共区域中。因此，徐汇市工业委员会的要求“应查明有关设施是否有记录”，无法确定原告“共享股份”的原因。万城公司在《建筑物调查报告表》（1））第二次中提供的证据6指出，诉讼大厅私人部分的面积为55 2.27㎡，其中面积一楼的面积为25 4. 77平方米，减去一。建筑面积为297.5平方米，总面积为1 4. 4平方米。 《建筑物调查评估表（2）》）指出，诉讼大厅的总面积为1 4. 4平方米是人行道，而“徐汇花园会所大楼”的“分配系数表”则指出争议俱乐部一楼的物业面积为25 4. 77平方米，分配的面积为0，负楼层的物业面积为29 7. 5平方米，分配的区域为0。以上证据足以证明争议大厅未包含在公共份额中。一审证据8“商品住房销售合同”附件IV“合同补充协议”第18条双方还确认争端俱乐部未计入公众份额。

三、根据万成公司第二次提供的证据，充分证明了诉讼俱乐部的所有权归万成公司所有。

1.如上所述，争议俱乐部合法建造的建筑物符合原始获取产权的法律要求。

2.争议会所不包括在新村庄的公共份额中，也就是说，房东购买的商品房并未平均分配争议会所的面积和相应的建设成本。

3.万城公司二审提交证据3“建设工程规划许可证”规定，该社区的总建筑面积为8291 1.98㎡，可容纳人数为7255 7. 45平方米，可容纳人数为住宅部分面积为6652 9. 48平方米，配套设施（包括礼堂，幼儿园等）占地面积377 1. 58平方米。因为一旦确定了新村的容积率，就意味着开发商可以建造的建筑物的面积已经确定，因此容量所覆盖的面积属于开发商的建设成本。

4.《商品房销售合同》还明确规定，诉讼俱乐部的产权归万成公司所有。

总而言之，万成公司通过合法建设占用了万成公司的建筑面积和建筑成本，但没有占有住户的份额，因此与房东签订的《商品房销售合同》同意争议大厅属于开发商。以上所有事实足以证明争议房屋的所有权属于万成公司。最初的判决认为事实是清楚的，适用的法律是正确的，并且程序是合法的。未确定原告加入CIFI行业委员会的理由，应依法拒绝原告的请求。

二审法官查明事实

在此案的一审过程中，万成公司向法院提交了会所现场的照片和录像，以证明诉讼会所被CIFI行业委员会非法侵占。

CIFI行业委员会认为，没有非法挪用公款。

根据二审诉讼过程中当事人的证据和盘问，原法院的证明和终审判决，除“现新村公会堂对公众开放”外，均由本院承担。将提供原始评论确认的其余事实。

医院还发现，新村公会堂现在已被房东占用并使用。

二审法官认为

在此案中争议的焦点是争议中使用俱乐部会所的权利。

使用会所的权利可以确定为开发商拥有。具体分析如下：

首先，目前，《中华人民共和国物权法》没有明确规定“会所”是否为家庭共有。 《中华人民共和国物权法》第73条，城市公共道路除外。建筑区内的绿地由家庭共享，但属于城市公共绿地的家庭或明确属于个人的家庭除外。其他公共场所，建设区的公共设施和物业管理服务房由家庭共享。“在普通居民中没有明确列出普通礼堂。

从法律的修改过程来看，《中华人民共和国物权法（草案）》曾经规定：“如果有协议，则俱乐部和车库的所有权应与协议；如果没有协议或协议不明确，除了建筑单位以外，为了证明他们拥有所有权，他们属于家庭。”但是，在咨询了社会之后福州会所设计，全国人民代表大会法律委员会再次进行了研究，发现：从实际情况来看，大多数提供瑜伽，娱乐和其他服务的俱乐部都是独立的。出租，但通常不属于家庭作为建筑物的辅助设施。关于“会所”的条款草案可以删除。

因此，从《中华人民共和国物权法》的立法意图来看，可以明确的是，会所不包括在建筑区内的“其他公共场所，公共设施和物业管理服务机构中” “，并且无法确定该会所属于这些家庭。

第二，根据《福州市人民政府关于居住区公共设施建设和使用管理的意见》，这是所有居民共享的公共设施：

（1）物业管理所（包括物业管理服务企业办公室，所有者委员会办公室，警卫室等）；

（2）只能由居民区居民使用的垃圾收集和分配室；

（3）小型公共支持设施，如计划中确定的社区卫生服务站，社区文化活动站，社区运动场馆和社会服务站；

（[4）依法属于所有家庭的其他公共设施。

以上未达成共识的公共设施的所有权，应根据有关法律法规或开发建设单位与房东之间的协议确定。

俱乐部会所也不在明确定义的家庭共享的公共支持设施范围之内。

第三，万成公司第二次提供的《单独建筑工程概算表（1））指出，诉讼大厅私人部分的面积为55 2.27㎡，其中一楼面积为25 4. 77㎡，一楼面积为297.5㎡，总面积为1 4.4㎡。 2）“）表示诉讼大厅1 4.4㎡的总面积为过道。“惠园会所建筑分配系数表”表示争议一楼的财产面积俱乐部为25 4. 77平方米，分配的面积为0，负层的物业面积为29 7. 5平方米，分配的面积为0。

以上证据足以证明争议俱乐部未包含在公共展位中。如果未在公开发行中记录，则房东未支付会所的对价，且该会所的合法建造者为万成公司。根据财产权法，财产权的建立或消灭是基于事实的实现。可以根据其建设行为确定万城公司已成为俱乐部的“生效”条款。

第四，在这种情况下，开发商没有通过协议将凉亭确定为新村的共同部分。相反，万城公司与房东之间的商品房销售合同规定了展馆使用权的所有权。

总而言之，由于其合法的建筑活动，开发商获得了会所的所有权。一审法官确认，有争议的会所归万成公司所有。基于双方首先确认诉讼大厅已被房东占用和使用的事实，本法院支持万成提出的将诉讼大厅归还并依法恢复原状的请求。万成公司还声称，CIFI行业委员会应赔偿其损失。由于它没有提供证据证明损失的存在，因此该法院不支持该索赔。

二审法官裁定

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款（二））的规定，判决如下：

一、撤销福州仓山区人民法院（201 6）闽0104闽初第5974号民事判决；

二、确认，福州市仓山区Min江大道81号徐汇花园社区的会所归万成公司所有；

三、福州市仓山区徐汇花园居民委员会应立即停止侵权行为，并将展馆归还福州万城房地产开发有限公司，并恢复其原始状态； <​​/ p

四、驳回了福州万城房地产开发有限公司的其他原始诉讼请求；

五、驳回了福州市仓山区徐汇花园居民委员会的原告请求。

本案一审受理费为46800元，由上诉人福州市仓山区徐汇花园业主委员会承担。

此裁定为终局裁定。

03法律规定

《中华人民共和国物权法》

第十五条当事人之间关于不动产的准备，变更，转让和消灭的协议自协议订立之日起生效，法律另有规定或协议另有约定的除外；未申请产权注册，不影响协议的效力。

第30条因事实行为，例如合法建造或房屋拆迁而导致的财产权的建立或消灭，应在达到事实行为后生效。

第三十三条财产所有权和所有权发生争议时，利害关系方可以要求确认其权利。

第74条在建筑区域内，规划好的停车位和停车库应首先满足居民的需求。在建筑区内，计划用于停放车辆的停车位和车库的所有权应由当事各方通过转让，赠与或转租等方式达成协议。住户共用的道路或其他场所的停车位应由住户共用。

“最高人民法院关于审理房屋所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释”

第二条在建筑区内符合下列条件的房屋以及特定的空间，例如停车位和展位，应视为《物权法》第六章所指的专有部分：

（一）在结构上是独立的，可以清楚地区分；

（二）具有帮助的独立性，可以单独使用；

（[三）可以注册为具有特定家庭所有权的对象。

规划中特定房屋的专用阳台，并且建筑单位已根据计划将其纳入特定建筑物的买卖协议中，应视为第六章专用部分的组成部分物权法》。

本文第一段提到的房屋包括单户住宅。