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ZFGS-2019-009

珍珠大厦〔2019〕60号

横琴新区管理委员会，区政府（行政委员会），市政府部门以及直属机构：

珠海城市更新项目的地价计算和征收办法现已印制并分发给您，请认真执行。如果在实施过程中遇到任何问题，请向Radial District自然资源局报告。

珠海市人民政府

2019年9月12日

珠海市城市更新项目地价计算方法

第一章总则

第一条为了进一步建立差异化的城市更新项目土地价格计算和征收标准，并充分发挥土地价格杠杆在促进城市更新中的调节作用，这些措施是根据有关法律，法规制定的和新政规定，并根据珠海市的实际情况。

第二条本办法适用于本市行政区域内批准的城市更新项目。

第三条城市更新项目的土地价格计算和征收，应当符合以下基本原则：

（一）根据《国有建设用地使用权土地价格评估技术规范》和《广东省人民政府关于完善土地使用权的通知》的规定，实行单一地块评估的原则。 “三老”水平重构和节约集约用地政策等相关新政策，以单一耕地的市场评估价作为地价计算系统的基础。

（二）利益分享的原则，综合考虑公共贡献，拆迁补偿费，产业扶持等激励措施，合理确定地价计算体系，协调政府，村民的利益。集体，权利主体和市场主体。

（三）分类指南，区分不同情况，设置差异化的土地价格计算和收集标准，并实施分类指南。

本办法所称单一耕地的市场评估价格，是指根据有关土地出让土地的有关规定程序和技术经过评估和批准的国有建设用地使用权的市场价格。根据合同。

第四条城市更新项目的土地价格应当按照旧厂房，旧村庄，旧城镇，“三地”和公共补充五类，并结合更新类型和方向来计算和收取。更新以区分不同的情况。

根据原始农业用地区分旧工厂，旧村庄和旧城镇。

本办法所称的旧厂房包括工业用地或仓储用地上的厂房，仓库和辅助建筑物。

本办法所称“旧村”，包括本市的旧村或旧村的旧村，保留的土地和生产用的土地。

本办法所称古镇包括商业用地，居住用地，城市居住用地，公共管理和公共服务用地，军事设施用地，运输服务站用地，港口码头用地，工业用地和仓储用地。 。居住区。

本办法所称居住区，是指万用区以外的独栋房屋面积和独栋房屋或多户住宅所在的共用土地面积。

本办法所称“三幅土地”，是指未分配的国有建设用地，例如拐角土地，夹心土地，插花土地。

本办法所称“向公众购买”是指由实施主体建造并在城市更新完成后免费移交给政府的建筑物或项目。

第五条城市更新项目的地价计算和征收涉及不同类别或同一类别的不同情况，应按照以下方法区分和收集每种类别和情况的耕地使用和建设规模：

（一）相关的新政法规或批准文件明确具有相应的农业用地使用和建设规模，要根据相关的新政法规或批准文件加以区分；

（二）除上述情况外，按类别和情况分别划分原始农田面积比。共享土地的房地产登记证未记录每个类别的土地面积与情况，原来耕地面积比例的关系是根据房屋面积的现状确定的。

第二章总则

第六条农田评估报告自提交之日起一年内有效。提交日期应为在土地评估报告注册过程中补充的评估报告的提交日期。

如果在土地评估报告的有效期内未签订土地使用权转让合同，则应按照规定的程序再次进行土地价值评估，并将评估结果提交审查。

在签订土地使用权转让合同之前，如果改变了更新单位计划的经济和技术指标，应建立城市更新单位计划和土地供应计划的变更和提交程序，并制定城市更新单位计划和计划。应在批准的变更后确定供应。批准土地计划文件，并按照规定的程序重新申请土地价值评估，并将评估结果提交审核。

在重新评估土地价值的情况下，评估的时间点应更新并调整为农业土地评估机构的现场调查日期。

本《办法》中提到的日期是指日历日。

本办法所称地区包括横琴新区（即横琴保税区，红湾区改革开放综合发展新扩张县，下同），各行政区和经济功能区。

第七条以土地承包方式提供给城市更新项目的土地，应根据以下不同情况确定土地使用期限：

（一）拆除和建设项目的耕地使用期限应从区政府（行政委员会）批准土地供应计划之日起重新计算。如果土地供应计划未指定具体时限，将根据新的规划条件进行使用，并实现了最大的农业用地期限。

（二）重建项目中耕地的剩余使用期限保持不变。如果超过了新规划条件下相应耕地的最大使用期限，则根据新的计划条件将得到实施。

第八条各区城市更新管理部门根据以下不同情况和标准组织对城市更新项目目前房屋面积的确定：

（一）已申请房地产产权注册的，以房地产登记机构的注册为准；

（二）已申请初始计划检查（验证计划条件，下同），初始完成检查（完成申请，下同）或权利确认的其中一种形式。未取得房地产产权登记证的，以初步检查，竣工或确认登记时的初步检查批准的测绘结果的建筑面积为准;

（三）如果您尚未申请初步计划检查，完成初步检查或确认注册程序，则由合格的测绘单位发布的当前房屋测绘区域符合原始批准的图纸。应以批准为准；

（四）如果城市中的旧村改造项目，居住区改造项目，万山区的城市改造项目等还有其他规定珠海旧厂房高价回收，请遵循这些规定；

（五）如果不满足上述四个条件，则应将其视为没有当前状态的房屋区域。

第三章土地价格计算和收集标准

第一节旧工厂更新项目的土地价格计算和收集标准

第9条以合同转让的形式提供土地的“工作到工作”拆除，建设和更新项目的土地价格，应根据以下不同情况和标准计算和收集：

（一）规划容积率1. 0（含）及以下，土地价格是基于批准期限的新规划条件下单个农田的市场评估价格和土地的市场评估价格。计算并收集原始农田在原始计划条件下剩余期限的40％的差异（如果差异为正，则视为无差异，下同）；

（[二）计划容积率1.大于0，则不计算土地价格。

本办法所称工业转化，是指工业用地或仓储用地向Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ类工业用地或仓储用地的转化。

根据新的规划条件，建筑面积比例的总建筑规模，协议出售土地的范围以及建筑面积比例的修正，估算本办法中的“规划建筑面积比例”一词。系数。如果计划的建筑面积比率涉及多个用途，则应针对每个用途均等地计算建筑面积比率。

第十条“工业改造为生产”和“工业改造为公共”以承包方式提供土地的拆迁，建设和更新项目的土地价格，应当根据下列不同情况和标准计算和收取： ：

（[一）计划的建筑面积比1. 0（含）及以下，将不计算土地价格；

（二）规划容积率1.对于新的规划条件，对于大于0的部分，土地价格是按相应一次性土地的市场评估价格的40％计算的。

本办法所称工业转化，是指工业用地或仓储用地转换后的新工业用地。

本办法所称公共工程改革，是指工业用地或仓储用地重建后用于公共管理和公共服务的土地。

第11条以合同转让形式提供土地的“工业-商业”类型的拆除，建筑和更新项目，是根据以下不同情况和标准计算和收集的：

（一）自持部分，如果低于计划的建筑面积比1. 0（含），则不收取地价；如果超过计划的建筑面积比1. 0，则在新的规划条件下，土地价格将以相应的使用单位为基础，并计算并收取耕地市场评估价格的40％；

（二）对于非自持部分，如果计划的建筑面积比1. 0（含）以下，则不收取地价；如果超过计划的建筑面积比1. 0，在新的计划条件下，土地价格应以相应的使用清单为基础，计算并收取耕地市场评估价格的90％；

（三）用（不包括在本文前面的条款中）建造的住宅部分，土地价格是根据相应用途的耕地的市场评估价的100％计算得出的。

本办法所称“工商业”是指转变为商业用途的工业用地或仓储用地。

本办法所述的自持部分，由实施单位持有，并在土地供应计划，项目实施监督合同，土地使用权出让合同中明确规划和批准的使用面积和建设面积。出售自有物业的管道，应当按照本条上述规定支付相应的土地价格。

第十二条不计算和收集“工业到工业”，“工业到生产”和“工业到公共”类型的土地供应的翻新和更新项目的土地价格。合同转让。

第十三条采用合同转让形式提供土地的改造和更新项目的“工业改革业务”类型，分别根据以下不同情况和标准计算和收取土地价格：

（一）自持部分，如果低于计划的建筑面积比1. 0（含），则不收取地价；如果超过计划的建筑面积比1. 0，则在新的规划条件下，土地价格将以相应的使用单位为基础，并计算并收取耕地市场评估价格的40％；

（二）对于非自持部分，如果计划的建筑面积比1. 0（含）以下，则不收取地价；如果超过计划的建筑面积比1. 0，在新的计划条件下，土地价格应以相应的使用清单为基础，计算并收取耕地市场评估价的60％。

第十四条临时改变旧工业建筑物用途的更新工程中的剩余耕地使用期限和耕地获取方法将保持不变，并根据以下不同情况计算和收取土地价格：标准：

（一）“改变工人的工作”，“改变生产的工作”，“改变公众的工作”，将不计算和收取土地价格；

（二）“工业改革业务”类别，在第一个批准的三年使用期限内，将不计算土地价格；如果使用时间到期且在批准的续订期限内，则土地价格将基于批准的更新后建筑功能的相应用途。建筑面积比率和批准期限是根据更新后批准之日公布的农用土地评估市场价格的年平均值计算的。

本办法所称农用土地评估市场价格公告，是指自然资源管理部门按照我省规定每六个月公布的国有建设用地使用权评估市场价格。

农用土地评估公告价格的年平均价格=农用土地评估公告的市场价格÷最大土地使用期限。

第十五条旧厂房改造更新项目中耕地的剩余使用年限和征收耕地的方法保持不变，土地价格将不予计算和收取。

第二节旧村改造项目的地价计算和征收标准

第十六条以合同转让方式提供土地的城市旧村的拆迁，建设和更新工程，应当按照下列不同条件和标准计算和收集：

（一）在新的规划条件下，保留分配性质的原乡镇的原乡镇集体财产管理补偿安置和新增乡镇集体经济发展财产管理部分，土地价格为没有计算；

（二）在新的规划条件下，在居民认可的当前房屋面积的固定倍数（含）内的住宅的住宅功能部分，将不计算和收取土地价格；

（三）在新的规划条件下，将不会在镇的集体财产管理认可的集体财产管理确定的区域的固定倍数（含）内为住宅功能部分计算土地价格。在旧村庄和保留的土地范围内；

（四）上乡乡生产保留地集体财产管理现状1.房屋确认面积的1倍，未达到生产保留地面积比1. 0，面积新规划条件下生产用地储备量1. 0的固定倍数（含）以内的住宅功能部件，不包括土地价格；如果生产用地的面积比达到1. 0，则在新的规划条件下生产用地的集体财产管理的现状对于在认可区域的固定倍数（含）内的住宅功能部件，将不计算和收取土地价格；

（五）对于其余部分，在新的计划条件下，土地价格按相应的一次性农田的市场评估价格的60％计算。

横琴新区和香州区现有房屋的固定面积倍数为2. 0，其他县为2. 3；横琴新区和香州区的村落房屋所识别的面积的固定倍数是2. 3，值是0. 7，其他县是1. 0。

第十七条使用旧厂房和老镇承担城市旧村的拆迁，更新和改造的住宅建设指标的，应当按照本条例的规定处理。这些措施的第16条。

第18条不包括城市旧村改造，更新和更新以及旧村改造，更新和更新的土地价格。

第三节旧城改造项目的地价计算和征收标准

第19条以合同转让形式提供土地的居住区拆迁，建设和更新项目，应当根据下列不同情况和标准计算和收取土地价格：

（一）当前房屋识别区域1.的居住功能部分在2倍（含）以内，将不计算土地价格；

（二）其余部分，土地价格是在新的规划条件下，以相应的一次性农田的市场评估价格的100％计算。

第20条对于其他以合同转让形式提供土地的旧城拆除，建设和更新项目，应当根据下列不同情况和标准计算和收取土地价格：

（一）如果根据万山区当前情况确定的房屋面积未达到总建筑面积比1. 0，则规划的建筑面积比2. 0（包括）收取土地价格；超出部分，土地价格将在新的计划条件下，计算并收集相应用途的单个耕地的市场评估价格的100％；

（二）房屋其他尚未确定总建筑面积比0. 5，计划建筑面积比1. 0（含）以下，土地价格的区域的当前状况将不收取费用；超出部分将收取土地价格。在新的计划条件下，将计算并收集相应用途的单个耕地的市场评估价格的100％；

（三）如果房屋在其他区域识别出的面积已达到总建筑面积比0. 5，但尚未达到总建筑面积比1. 0，2. 0倍于该面积在新的计划条件下（包括首尾两天）被房屋确认的土地价格不是根据内部份额计算和收集；超出的土地价格是根据土地使用权下相应一次性土地的市场评估价格的100％计算和收集的。新的计划条件；

（四）如果确定当前房屋的面积达到总建筑面积比1. 0（含），则不计入计划的建筑面积比2. 0（含）土地价格；计划的建筑面积比率为2.；对于介于0到2. 5（含）之间的部分，土地价格按以下价格计算：相应一次性土地的市场评估价格的50％新的计划条件；对于多余的部分，土地价格是根据新的计划条件下相应的单次使用土地计算得出的，该价格是耕地市场评估价格的100％。

本条所述的总建筑面积比率是根据房屋认可的总面积和可用土地的总面积，结合拆迁范围内的建筑面积比率的校正系数来估算的更新单元。

第二十一条以合同转让方式提供土地的旧城区的改造和更新工程，土地价格应当以新规划条件下相应用途的批准期限为基础。在原始计划条件下，将单个农田的市场评估价格与相应使用的剩余期限进行比较，并计算并收集当地市场估计价格差异的40％。

第二十二条旧镇治理和更新项目中耕地的剩余使用期限和耕地获取方法保持不变，土地价格将不予计算和收取。

第4章其他规定

第23条FAR校正系数应根据以下不同情况确定：

（[一）万山区有一个城市更新项目，其土地面积以建筑基地的面积为准，修正系数为0. 5;

（[二）其他城市更新项目，校正因子为1. 0。

第二十四条实施城市旧村的拆迁，建设和更新后，不包括在城市旧村的拆迁，建设和更新单位范围内的生产保留用地为：实行城市更新的，应当按照旧工厂更新项目的土地价格计算并收取土地价格。该标准的有关规定应予以执行。

第二十五条如果将“三个场所”纳入城市更新单位的范围，则该土地相应部分的土地价格应当按照相应单一农场的市场评估价的100％计算和收取。在新的规划条件下土地。

第26条。如果城市更新项目涉及公共补偿，则不会计算和收取土地价格的相应部分珠海旧厂房高价回收，并且为了清楚起见，将其包括在土地供应计划和项目实施监督合同中。

第27条：如果以合同转让形式提供土地的城市更新项目涉及分阶段的土地供应，则该项目的总体使用情况将根据城市的总体情况来确定土地使用计划每一阶段的经济和技术指标更新单位计划和土地供应计划批准文件将用于确定每个时期的相应土地价格

如果在土地评估报告的有效期内未签订土地使用权出让合同，或者在签订土地使用权出让合同之前变更了更新单位规划的经济技术指标，则应当按照有关程序办理。根据《办法》第六条的规定重新引入计算该时期的土地价格并提交审查。

第二十八条以合同转让方式提供土地的城市更新项目，涉及通过原始分配方法获得农用土地使用权，应在土地供应计划和批准文件中阐明下列内容：

（一）可以根据原始农业土地用途转换为转让形式；

（二）土地使用期限应按照本办法第二十九条的规定处理，并自区政府（行政委员会）批准土地供应计划之日起重新计算；

（三）执行实体在申请项目土地供应程序时，还建立了相应的原始农用土地使用权转让程序，并将相应的土地使用权支付给将土地使用权转让给土地使用权人。转移形式。

第二十九条以合同出让方式提供土地的城市更新项目，涉及以原分配方式取得农用土地使用权的，对农用土地使用权的相应分配，应当根据下列不同情况支付：和标准。地价，在付款时将不支付原始已付地价：

（一）对于旧工厂更新项目，原农业用地的土地容积率1. 0、和土地使用期限为20年，并且土地供应计划已由区政府批准（管理委员会）当时的基准地价的40％；

（二）对于城市旧村改造项目和万山区旧镇改造项目，总面积，居住目的和土地使用期限为35年，由区政府确定（行政委员会）在土地供应计划批准并同意支付基准地价的50％；

（三）居住区更新项目需要拆除房屋，房屋的总面积，居住目的和土地使用期限根据相应的当前条件为40年，并且区政府（管理委员会）在支付土地价格的57％时批准了土地供应计划；

（四）除上述情况外，还根据当前情况识别房屋的面积（如果建筑面积比1. 0不足，则以建筑面积比估算1. 0），原始农业用地以及相应的农业用地最高时限是根据区政府（管理委员会）批准土地供应计划时的基准地价支付的。

以转让土地使用权的形式支付的土地价格，应与项目土地价格评估结果一并提交区政府（管理委员会）批准。

第三十条对于以合同出让方式提供土地的城市更新项目，不符合“三旧”重建地块图建设数据库有关规定的原地块，应当由政府招标。原始的规划条件和当前农田管理的相关规定估算补偿支出，以将补偿金给予原始农田管理部门，并将其包括在土地供应计划和项目实施监督合同中，以提供清晰的说明。

第三十一条《珠海市城市更新项目土地价格计算与补偿管理办法（试行）》（珠府〔2015〕19号），从本办法期满至实施之日起取得更新单位。对于具有规划图和土地供应计划批准文件的城市更新项目，土地价格的计算和征收应按以下方式处理：

（一）可以按照本办法的有关规定，对旧城区旧工厂和城市更新项目的土地价格进行计算和收取；

（二）已获得土地价值评估结果批准文件的城市旧村改造项目的土地价格，应根据区政府（管理委员会）的有关批准文件进行计算和收集；

（三）市政府还有其他规定，请遵守其规定。

第三十二条各区政府（管理委员会）可以根据工作需要，制定区级城市更新项目土地价格计算标准。土地价格计算和征收标准不得高于本办法规定的水平。

第三十三条本办法未涉及的事项，按照我省现行自然资源管理的有关规定执行。

第5章补充规定

Article 34 The Provincial Natural Resources Bureau is responsible for the interpretation of these measures. In the case of special circumstances or unsatisfactory circumstances during the implementation process, the provincial Natural Resources Bureau shall collect and submit to the municipal government for research and decision.

Article 35 These Measures shall be implemented on September 12, 2019, and shall be valid until September 11, 2024.