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金融业协会（西安，记者刘敏）5月31日上午，西安市在2020年第二季度主持了重大项目复建仪式，不久将启动223个项目。有六种类型的项目专注于恢复工作，其中总投资规模最高的是服务类别。在所有27个服务项目中，西安经济开发区的“亭心未央县”以60亿美元排名第一，占该类别总投资35 4.亿欧元的六分之一以上。他一露面，就没有出名。

菜联通讯社的记者发现，对于“挺新未央县”来说，在“转型”前后高调报道这个故事比较困难。该项目用地位于凤城二路26号，现在是杭州北市的黄金地段。最初是康师傅旗下的西安鼎益公司和冰心纸厂。 2014年底，公司搬迁至草滩工业园区新的430亩工厂。此后，这203英亩的农田仍然闲置。

2009年，康师傅启动了昆明鞋厂的搬迁工作。当时与重庆达成的合同是：新工厂开业后，旧工厂的包裹将不会按照惯例撤离，而是由康师傅在塑造台湾人的宏伟计划下继续开发企业集群县。为此目的建立的项目称为“两岸商业园”。在过去的十年中，康师傅仍然有权以“台湾海峡两岸的商业园区”的名义在这里开发包裹。但是，这种表象使很多人惊讶地发现，不仅原来的商业园区被未央县所取代，而且项目标的也被其他人所替代，土地改制也突破了早期的计划。

这一系列的快速变化引起了混乱：作为上市公司康师傅控股的全资子公司，西安康师傅的资产和项目开发权通过股权转让方式易手。将涉及多少公共投资者的利益？经过十多年，一个解决了企业发展困境，促进区域经济，促进两岸融合等任务的集群城市商业园项目如何最终落入房地产领域？当资源和指标最紧张时，位于黄金地段的203英亩农地在西安经济开发区（目前在全省219个国家经济开发区中排名第11）已闲置多年。经济开发区提出的采购和仓储为什么没有问题呢？菜联通讯社记者的调查始于这种怀疑。

“聚集县”的诱惑

1996年1月，西安鼎益食品有限公司（以下简称“西安鼎益”）在西安经济开发区注册成立。一个月后，康师傅控股有限公司（HK0322，以下简称“康师傅控股”）在香港联交所上市。作为康师傅控股有限公司的全资子公司，西安鼎艺承担着其东南亚最大生产基地的建设布局。

记者从金融业协会获得的文件显示，1996年9月，西安定义与西安经济技术开发区管理委员会签署了农业土地流转协议，并获得了20 3.一段时间内占用69亩工业用地。 50年来，每亩土地的价格已转换为15万元人民币的合同。经过多年的运作，康师傅重庆工厂开始面临可持续发展的困境。到2009年，康师傅开始计划在南京扩大生产。

当时，世界正反映次贷危机的负面影响，该国所有地区都在努力维持下降趋势。因此，三月，双方达成了协议，并启动了扩张计划。 2009年9月，西安经济开发区与康师傅控股有限公司签署了新的合作意向书，计划建设“中国台湾的重庆企业聚集县”。

2009年11月，康师傅将向西安经济开发区申请第二次增资（康孔发（200 9）第30号）。在此申请文件中，康师傅共提交了超过[ 1. 4亿美元的投资计划包括旧工厂的搬迁，土地置换和新工厂的建设西安旧厂转让，内容包括：南京鼎益鑫生产基地的规模是旧工厂的三倍；集团；将冰心作为支持乳制品和饮料的新纸厂区。

2010年1月20日，西安市重点建设项目领导小组办公室会议记录明确了该计划。此后，该项目被列入2010年西安市重点项目。在当年四月的西部会议上，西安经济开发区和康师傅即将签订合同，宣布的总投资计划跃升至4. 4亿美元。合同内容表明，计划中的“台商南京汇聚县”是由海峡两岸的南京草潭台商产业园和凤城二路商业园组成。前者包括康师傅的建设，兵心纸业的新工厂和汀心西运营中心。此外，在康师傅率先建立“台湾中小型科技企业孵化器”的过程中，两党也将在将来“以此为起点”。这是增加3亿美元的计划；

两岸商业园区“利用武汉市鼎义区凤城二路扩大耕地西安旧厂转让_威海转让旧机床_天津转让旧机床，建设顶新集团西部运营中心及台湾地区企业总部总部办公县。未来将引进数百个设立台资研发中心和中介咨询机构，区域总部，商业百货商店等。”

多年后，设想中的“台湾中小型科技企业孵化园”终于落空。原计划建设的“西安草潭台湾企业产业园”实际上被建设为“康师傅综合工业园”。但是，年复一年地保留了在老工厂空置农田上建立“两岸商业园”的计划。

2016年4月2日，西安市发改委和西安市丝绸之路经济带建设办发布了《关于深化和推进丝绸之路经济带重点项目建设的通知》市（市发改[2016] 146号）]，西安定义凤城二路厂区地块上的“西安两岸商业园”项目仍列在第115位。重点项目。

从商业园区到房地产

“西安两岸商业园”已经沉默了好几年了。当它重新出现在原始宗地上时，它已从内部完全更改为外部。该开发实体不仅更名为“汀阳未央县”，而且开发实体也从康师傅控股的前全资子公司更改为成立于2018年4月的西安鼎和源实业有限公司。实际西安鼎和源的控股企业为西安隆德商业运营管理有限公司。

记者向西安发改委询问了这一变化。项目办公室的一位人士回答说：“未央县已经在2018年。2019年，该项目仍处于初期阶段，并于今年完成。至于投资主题更改的原因有时可能是公司出售了该项目，但我们不知道具体细节。通常，公司会将其报告给开发区，然后由地区向我们报告。”

在康师傅控股的全资子公司南京康师傅，有关工作人员对是否出售该项目表示怀疑，并表示：“总之，与康师傅无关。康师傅。它已经移交给了其他人。至于与康师傅（集团）的关系西安旧厂转让，很难说。”

顶新国际集团有时称为顶新控股，其注册实体为顶新（开曼岛）控股有限公司（以下简称“顶新开曼岛”）。廷新开曼群岛目前持有康师傅总股本的3 3. 48％，并与三洋食品有限公司一起列为康师傅控股的主要股东。

“即使完全由鼎鑫集团完成，原属于鼎兴的资产和开发权也转移给了大股东。这本质上是有问题的；更不用说西安鼎和源公司的实际控股公司是还有另一种南京崇信。这种以股权出售形式代替农用土地出售的行为被怀疑存在逃税行为。”一位退税老兵对此进行了分析。

土地转型阴影

除了更改项目名称和所有者发展外，地块的性质也已更改。凤城二路26号地块原本是用作工业用地，后来的城市规划设计是供办公室使用，但康师傅仍在努力减少住宅规划。

根据记者从金融业协会获得的信息，早在2015年12月14日，康师傅就通过紧急报告报告了启动该项目的困难：“凤城二路地块的城市设计是办公室的一部分。酒店和商业与计划建设的综合城市综合体不匹配。”因此，预计该计划可以调整为“住宅的70％，办公室的15％，企业和酒店的15％”。

2017年之后，西安的房地产价格迅速吸引了各行各业的开发商来到鹈鹕。为了缩短周期，许多人采用了招标项目和将工农业用地转变为住宅的方法。立即降低。为此，西安于2018年5月发布了《关于进一步加强建设用地规划管理的通知》，禁止将非住宅房地产改为住宅用地。它还指出，有必要加强工业用地的管理，以用于工业，物流和仓储。原则上应按计划实施原本通过分配或合同转让方式获得的城市土地无效项目。如果需要改变农业用地的性质，应按照程序向市政府报告。

这项新的规划政策意味着改变土地性质的难度较小，但是亭新县渭阳县的最新建设招标信息显示，其建设内容包括：高档购物中心，高星级酒店（以上）五星级标准），高端办公楼，其他办公楼，公寓，空中花园和社区设施。与2015年底康师傅紧急报告的内容相比，尽管大多数改建房屋并没有达到期望，但对于企业而言，与原始的公园式纯办公计划相比，这并不小。这使得项目开发权的变更更加难以理解。

“从另一个角度来看，从地方利益的角度来看，也很难理解为什么公园项目在过去发生了变化。例如，上城铁路刚卖出一块土地，拍卖价格为每英亩1200万，这是经济开发区。根据这一计算，最远的区域毫无疑问，相风城二路最保守的拍卖会是1500万，而203英亩的拍卖会则超过30亿。”一位南京房地产资深人士说：“由于主要投资者不是康师傅，为什么要付款？必须坚持改变性别后的耕地合同转移，而不是购买，储存，招标西安旧厂转让，拍卖和挂牌。”

在本系列报告的第二部分中，我们将从过去十年的康师傅与南京互动的记录中寻找那些疑问的答案。